8.1.6 Cláusulas del Contrato de Arrendamiento

En el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, existen ciertas cláusulas que, si bien no son de carácter esencial, son indispensables para una correcta redacción.

a. Individualización de las partes:  al momento de escriturar el contrato de arrendamiento, es importante individualizar al arrendador y arrendatario, indicando nombres, apellidos, cédula de identidad, nacionalidad, estado civil, profesión u oficio y domicilio.

b. Descripción de la propiedad: Se debe individualizar la propiedad que se arrendará, indicando dirección exacta, nombre del propietario e incluso se pueden agregar los deslindes de la misma[1]. Además de indicar el uso de la misma, ya sea habitacional o comercial.

c. Renta: Es una cláusula básica en el contrato de arrendamiento, debe quedar claro cuál es el canon de arrendamiento mensual, o si es por un periodo diferente, debe quedar definido en el documento. En esta cláusula se debe definir:

• Fechas de pago: Se debe especificar de tal manera que no existan dudas del momento en que el arrendatario debe cumplir con su obligación de pago.

• Forma de pago: Se estipula la forma como el arrendatario debe realizar el pago, mediante depósito, transferencia, indicando los datos de necesarios de la cuenta que recibirá el pago.

d. Multas: las multas en un contrato de arriendo, corresponden al monto que deberá pagar el arrendador en caso de incumplimiento o retardo en el cumplimiento del pago del arriendo.

e. Vigencia: Respecto a esta cláusula se debe especificar lo siguiente:

• El plazo o tiempo de validez del contrato:  Este se acostumbra por un año, sin embargo, puede cambiar según acuerdo entre las partes.
• Las condiciones para dar la terminación o continuidad: Las partes dejan escrito en el documento que debe hacerse un aviso anticipado a la terminación, ya sea para entrega o para prorrogar el contrato.

f. Entrega material o restitución del inmueble: Siempre en un contrato de arriendo es importante dejar constancia en el estado en que se encontraba el inmueble para que a su restitución se haga en los mismos términos. Para ello es importante confeccionar un anexo con todos los detalles de la propiedad.

g. Terminación anticipada o de inmediata del contrato: existen situaciones en que el contrato de arriendo puede terminar de manera anticipada por si se cumplen ciertas condiciones. Por ejemplo:

• Si la arrendataria no paga una o más rentas mensuales dentro del plazo estipulado en este contrato.
• Si destina el departamento a cualquier otro fin que no sea el indicado en este instrumento.
• Si cede o subarrienda el departamento en todo o en parte;
• Si no mantiene el departamento en buen estado de conservación;
• Si se atrasa en el pago de las cuentas de agua, luz, teléfono, gastos comunes, etc.;
• Si hace mejoras o variaciones en el departamento sin consentimiento previo por escrito del arrendador;
• Si causa molestias a los vecinos, si manipula materiales explosivos, inflamables o de mal olor en el departamento arrendado.
• Si no cumple con el Reglamento de copropiedad inmobiliaria del edificio.
• En general, si incumple cualquier obligación principal o accesoria del presente contrato.

Estos casos son de carácter ejemplar. El arrendador podrá siempre terminar el contrato de arriendo de manera anticipada si se estipula en el contrato de arriendo.

h. Codeudor: El codeudor solidario, es aquel que responderá por todas y cada una de las obligaciones que adquirió el arrendatario. Este es un caso de garantía personal en el contrato de arriendo donde un tercero, llamado codeudor solidario será quien responderá de los pagos de la renta de arrendamiento y demás obligaciones cuando el arrendatario incumpla. El codeudor no tiene derecho al beneficio de excusión[2], consistente en exigir que primero se persiga al deudor principal (arrendatario), por cuanto no existe un deudor principal, sino que los dos, deudor y codeudor, están obligados en igualdad de condiciones.

i. Otros pagos: En el contrato de arriendo, además de la renta de arrendamiento, se deben realizar otros pagos. A modo de ejemplo encontramos los siguientes: electricidad, agua potable, cable, internet, extracción de basuras entre otros. Éstos deben ser incluidos en el contrato de arriendo como se observa a continuación. 

[1] Para conocer a él o los propietarios del inmueble, debemos solicitar el certificado de dominio del inmueble, el que es posible de obtener en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación de la propiedad. En él además se registran las anotaciones marginales y sus deslindes.

[2] El beneficio de excusión es el derecho concedido al fiador perseguido en ejecución, de exigirle al acreedor que persiga los bienes del deudor principal previamente, es decir, que se los embarque y los venda. Este beneficio es aquel que se acuerda al fiador, en virtud del cual no puede ser compelido al pago de la obligación contraída por el deudor principal, sin que el acreedor haya efectuado previa excusión de los bienes