8.1.4 Sujetos Intervinientes en el Contrato de Arriendo

Previo a indicar los sujetos intervinientes en el contrato de arriendo, debemos estudiar la capacidad requerida para su celebración.

Pueden celebrar los contratos de arrendamiento los quienes sean plenamente capaces. Con todo, en diversas disposiciones del Código Civil y también en otras leyes, se establecen normas especiales en relación al contrato de arrendamiento, destinadas en algunos casos a proteger los intereses de ciertos incapaces, como los sujetos a guarda, en otros casos a cautelar los intereses de la mujer casada en sociedad conyugal o de la familia en general y en otros casos la seguridad nacional. Tales hipótesis son las siguientes:

• Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración ordinaria de la misma, el marido puede arrendar los bienes inmuebles urbanos que pertenecen al haber social  solo por el plazo de 5 años incluyendo las prórrogas, requiere de la autorización de la mujer o del juez en subsidio[1]
  
• Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración de los bienes propios de la mujer que ejerce el marido, éste puede arrendar solo por el plazo de 5 años[2].

• No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles urbanos del hijo no emancipado, arrendarlos por un plazo superior a 5 años, y en ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para que el hijo llegue a la mayor edad. La infracción de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo[3].

• No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre algún bien familiar, sin autorización del cónyuge no propietario[4]. La autorización será necesaria tanto si se trata del inmueble que sirve de residencia principal a la familia, como de los muebles que lo guarnecen.

• Las tierras fiscales situadas hasta una distancia de diez kilómetros, medidos desde la frontera y las tierras fiscales situadas hasta 5 El Contrato de Arrendamiento – Juan Andrés Orrego Acuña 21 kilómetros de la costa, medidos desde la línea de más alta marea, sólo podrán ser dadas en arrendamiento a personas naturales o jurídicas chilenas[5]. Sin embargo, podrán concederse en arrendamiento a extranjeros domiciliados en Chile, en el caso de los terrenos costeros, previo informe favorable de la Subsecretaría de Marina del Ministerio de Defensa Nacional[6]

Conocida la capacidad y restricciones para la celebración de los contratos de arriendo, estamos en condiciones de señalar que en ellos intervienen dos partes, el arrendador y arrendatario. En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.[7] El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio.

Respecto a las reglas relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, regulados en los artículos 1.970 a 1.977 del código civil, aplicables hoy en día en subsidio de las normas especiales de la Ley Nº 18.101, se alude a inquilino.

Como señalábamos previamente, en el contrato de arriendo se comprenden dos partes: El arrendador y el arrendatario. Sin embargo, cada parte puede estar compuesta por una o más personas naturales o jurídicas. Por ejemplo, si dos personas son dueñas de un departamento, ambas lo podrán dar en arriendo y serán llamadas “arrendador”.

[1] Artículo 1749 del código civil: El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el presente Título se le imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones matrimoniales. Como administrador de la Sociedad conyugal, el marido ejercerá los derechos de la mujer que siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 150. El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta. No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los bienes sociales, salvo el caso del artículo 1735, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces sociales urbanos por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho, incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido. Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra caución respecto de obligaciones contraídas por terceros, sólo obligará sus bienes propios. En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales necesitará la autorización de la mujer. La autorización de la mujer deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según el caso. La autorización a que se refiere el presente artículo podrá ser suplida por el juez, previa audiencia a la que será citada la mujer, si ésta la negare sin justo motivo. Podrá asimismo ser suplida por el juez en caso de algún impedimento de la mujer, como el de menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora se siguiere perjuicio. Pero no podrá suplirse dicha autorización si la mujer se opusiere a la donación de los bienes sociales.

[2] Artículo 1756 del código civil; Sin autorización de la mujer, el marido no podrá dar en arriendo o ceder la tenencia de los predios rústicos de ella por más de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco, incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido.

[3] Ver artículo 255 y 407 del código civil.

[4] Artículo 1472 del código civil; No se podrán enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer gravar o enajenar, los bienes familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario. No se podrán enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer gravar o enajenar, los bienes familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario. La autorización a que se refiere este artículo deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según el caso.

[5] Ver artículo 6 incisos 1 y 2 del Decreto Ley 1.939 del año 1977.

[6] Ver artículo “La propiedad austral y los inmuebles ubicados en zonas fronterizas”, de Juan Pablo Sepúlveda Larroucau, publicado en revista LEX ET VERITAS, Nº 1, 2003, Facultad de Ciencias Jurídicas de la Universidad Internacional Sek, pp. 213 y siguientes

[7] Artículo 1919, Código Civil