Curso E-learning de Formación y Actualización para Administradores de Edificios y Condominios Acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
El Código Civil, en su artículo 2304, señala que “La comunidad de una cosa universal o singular entre dos o más personas sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”. La legislación civil chilena habla de comunidad, pero no de copropiedad, y menos aún de copropiedad inmobiliaria.
En el Derecho romano, la copropiedad también se denominaba condominio y se refería a la situación jurídica concreta en la cual dos o más personas compartían la propiedad de una cosa.
La concepción romana del término fue evolucionando con el tiempo. Ulpiano, jurista romano, consideró que “no puede ser de dos íntegro el dominio o la posesión, ni cualquiera ser señor de parte de la cosa, sino que tiene en parte el dominio de la cosa sin dividir”. Esta relación se expresaba indicando que las personas eran titulares de la cosa pro indiviso; es decir, como si el todo no perteneciera a cada uno individualmente, sino por partes o cuotas indivisas. Por tanto, cada uno de los copropietarios tenía derecho a una cuota parte, ya fuera ideal o abstracta, del bien en condominio.
Este concepto de copropiedad sirve de referencia al derecho de acrecer o ius adcrescendi, que consistía en la extensión ipso iure del derecho que poseía cada propietario sobre las partes abandonadas por los otros. Por otro lado, existía el ius prohibendi, que consistía en la potestad de cada copropietario para oponerse, de manera arbitraria y absoluta, a cualquier iniciativa de otro copropietario respecto del bien común.
En la actualidad, la figura se denomina condominio, copropiedad o comunidad, dependiendo del ordenamiento jurídico en que se aplique.
En Chile, la Ley N° 6.071 sobre copropiedad inmobiliaria, promulgada en 1937, permitió por primera vez que los diversos pisos de un edificio, así como los departamentos en que se divide cada piso, pudieran pertenecer a distintos propietarios, manteniéndose ciertos bienes en copropiedad.
Posteriormente, la Ley N° 16.742 de 1968 posibilitó que los conjuntos habitacionales pudieran acogerse a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
La Ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997, junto con el Decreto N° 46, que aprobó su reglamento (publicado el 17 de junio de 1998), rigieron en materia de copropiedad inmobiliaria hasta la entrada en vigencia de la Ley N° 21.442.
Con fecha 13 de abril de 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, la cual derogó expresamente a la Ley N° 19.537. Esta nueva normativa contiene 102 artículos permanentes y 10 artículos transitorios, distribuidos en 14 títulos.
La nueva ley incorpora cerca de 33 iniciativas parlamentarias orientadas a modernizar la anterior legislación, innovando en diversos aspectos. Entre ellos, regula de manera más precisa la administración y modifica los quórums para la adopción de acuerdos en las Asambleas de Copropietarios. Además, clarifica aspectos de la administración interna de los condominios, imponiendo requisitos para ejercer el cargo de administrador; crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios para aquellos que ejerzan su labor a título oneroso, exigiendo a los administradores personas naturales acreditar enseñanza media y un curso de capacitación en administración de condominios. En el caso de administradores personas jurídicas, esta condición debe cumplirse por sus representantes.
Asimismo, la ley asigna roles definidos a cada uno de los órganos vinculados a la administración; simplifica los mecanismos para la adopción de acuerdos entre copropietarios, permitiendo la participación directa de los residentes no propietarios; explicita las herramientas para asegurar el ejercicio de los derechos y deberes de copropietarios y arrendatarios; permite la acción de nulidad de los reglamentos de copropiedad; e incorpora mecanismos de solución de conflictos mediante arbitraje, entre otros.
De esta forma, la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria rige para las copropiedades, comunidades y/o condominios que se encuentren acogidos a dicha ley en la respectiva Dirección de Obras Municipales, conforme a lo publicado el 14 de enero de 2024 mediante el Decreto Supremo N° 31 del MINVU.
Supletoriamente, algunos aspectos de la copropiedad inmobiliaria están regulados en nuestro Código Civil, en los artículos 2304 al 2313, bajo el título de cuasicontratos de comunidad.
En el ámbito procesal, los cobros de obligaciones económicas se encuentran regidos por el Código de Procedimiento Civil. Los conflictos que surjan entre copropietarios, o entre estos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, así como entre estos órganos entre sí, relativos a la administración o funcionamiento del condominio, serán resueltos por el Juzgado de Policía Local correspondiente o por un juez árbitro designado al efecto.
Igualmente, resulta aplicable la legislación general sobre urbanismo y construcción, así como las normas civiles, laborales, previsionales, de seguridad privada y de seguros, entre otras, según corresponda.
En las unidades del presente curso se realizará un análisis detallado y sistematizado de la Ley N° 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022, la cual, en su artículo 1°, establece: “El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.”