8.1.5 Elementos del Contrato de Arrendamiento

Respecto del contrato de arriendo existen 3 elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente[1].:

1. La cosa arrendada: la cosa arrendara debe ser, real, comerciable, determinada o determinable, y susceptible de darse en arriendo, esto quiere decir, que no se trate de un objeto ilícito. Así, por ejemplo, no pueden darse en arrendamiento Las cosas cuyo arrendamiento esté prohibido por la ley (así, por ejemplo, las viviendas adquiridas del Servicio de Vivienda y Urbanización, no pueden arrendarse sino después de transcurrido cierto plazo, desde la adquisición del inmueble[2]).
   
2. Precio: Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. El artículo 1918 del Código Civil dispone que “El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta”, lo que significa que debemos aplicar los artículos 1808 y 1809 del Código Civil, que establecen:

• El precio debe ser determinado por los contratantes.

• Podrá asimismo dejarse la determinación del precio al arbitrio de un tercero, y mientras ello no ocurra, no habrá arrendamiento (en este caso, se entiende que el contrato se celebra bajo la condición suspensiva consistente en que el tercero fije el precio del arrendamiento). Cuando el precio se paga de manera periódica, se llama renta. Como precisa el profesor Alessandri, “No cabe hablar de canon, como vulgarmente se dice: canon es el crédito que produce un capital acensuado[3]”. Las rentas, según se establece en el art. 647[4] del Código Civil, constituyen frutos civiles. Al igual que en el contrato de compraventa, el precio a pagar en el arrendamiento ha de ser real o serio y también determinado. Si fuera fingido o simulado o irrisorio, el contrato degeneraría en un contrato gratuito[5], específicamente en un comodato.

¿Existen normas respecto a la renta de arrendamiento de inmuebles urbanos? La Ley 18.101,   en el artículo 2° de sus disposiciones transitorias, indica lo siguiente; “La renta anual máxima no podrá exceder del 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial. Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta máxima de arrendamiento se ajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convención modificatoria especial.

El Servicio de Impuestos Internos establecerá de oficio en el rol general de avalúo y en los recibos de contribuciones la renta anual máxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general”.  Adicionalmente también se refiere al arriendo de piezas, secciones o dependencias, donde el monto de las rentas no podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total de todo el inmueble. Si existieren subarrendatarios, éstos no podrán cobrar la renta máxima aumentada en un 10%[6].

3. El consentimiento de las partes, en la cosa y el precio.  El consentimiento de las partes, como señalamos previamente es de carácter consensual. Sin embargo, nada impide que las partes acuerden transformar en un contrato solemne al arrendamiento[7] . En este caso, los efectos serán los mismos previstos en el art. 1802 del Código Civil, en la compraventa, operando el derecho de retractación, antes del cumplimiento de la solemnidad convencional o de la entrega de la cosa arrendada[8]. Adicionalmente, debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atípico.

Cabe señalar que se recomienda la escrituración del contrato para dejar plasmado el consentimiento de las partes, toda vez que si existen controversias respecto de la renta de arrendamiento, se presumirá que la renta es la que declara el arrendatario[9].

Respecto a estos requisitos, si llega a faltar uno de ellos podría, degenerarse en un contrato diferente. Así, por ejemplo, si llegase a faltar el precio en un contrato de arriendo, éste se trataría de contrato de comodato y no arriendo propiamente tal[10].

[1] Alessandri Rodríguez, Arturo: “De Los Contratos”, Editorial Jurídica Ediar-ConoSur, 1988, p. 160.

[2] Las viviendas adquiridas mediante el Servicio de Vivienda y Urbanización a través de un subsidio habitacional, no es posible arrendar la casa a un tercero, sino transcurrido el plazo de 5 años desde la inscripción de la prohibición en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. El objetico del subsidio habitacional, es poder otorgar una vivienda para quien no tiene y no para obtener un lucro a través de ella.

[3] Alessandri, Arturo, ob. cit., p. 162.

[4] Artículo 647 del código civil; Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido. Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos, desde que se cobran.

[5] Meza Barros, Ramón, ob. cit., p. 197.

[6] Ver artículo 2° transitorio de la ley 18.101

[7] Artículo 1921 del código civil: Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervienen arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa. El SERVIU establece, que durante un plazo de 5 años el propietario o cualquier miembro del núcleo familiar están obligados a vivir en la casa, por lo tanto, no es posible arrendarla o venderla Durante dicho periodo la casa debe ser destinada solo para el uso habitacional. En caso de contravención, a esta norma faculta al SERVIU para exigir al beneficiario, la devolución de todos los dineros otorgados mediante los diferentes subsidios en que ha sido beneficiado el infractor. Este monto se calcula al valor de la UF a la fecha de la restitución.

[8] ver artículo 1802 del código civil.

[9] Artículo 20 Ley 18.101

[10] Artículo 2174, del Código Civil; El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso. Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.