8.1.2 Cosas que no Pueden Darse en Arriendo Según la Ley 18.101
La ley 18.101 excluye ciertos bienes raíces urbanos[1]:
a. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación
Respecto a este caso, la propia aptitud agrícola, ganadera o forestal del predio arrendado, cuya superficie sea superior a na hectárea o el hecho de que esté destinado a tal explotación, hace presumir al legislador que el fin principal buscado por el arrendatario con la celebración del contrato de arrendamiento es precisamente la obtención del goce de esa cosa, a fin de poder desarrollar las actividades mencionadas, la cual no justifica la aplicación de la normativa especial vinculada tradicionalmente con la protección a la vivienda contenida en la ley 18.101,por más que el predio arrendado se encuentren edificaciones que servirán de vivienda.
En la disposición en comento, observamos dos supuestos distintos, en virtud de los cuales, se dejará de aplicar la normativa referida a los arrendamientos de predios urbanos.
- El primero de ellos, que su superficie exceda de una hectárea, por estar referido a las condiciones propias del predio arrendado, no requerirá de declaración alguna por parte de los contratantes, siendo su aplicación objetiva, sin presentar mayores complejidades.
- El Segundo supuesto se refiere a los predios que estén siendo destinados a algunos de los usos descritos, cuestión que presenta inconvenientes desde el punto de vista de su determinación, toda vez que se trata de un elemento variable. En efecto, sobre este punto es necesario preguntarse, ¿basta con la destinación unilateral a la explotación agrícola, ganadera o forestal del predio para dejar de aplicar la Ley 18.101? No, toda vez que implica dejar entregada la calificación del contrato a la actividad material ejercida por una de las partes del contrato, como es el arrendatario, lo cual importa que éste podría unilateralmente alterar el contrato. Por esta razón, consideramos que resulta indispensable para que cese la aplicación de la normativa referida a los predios urbanos que la explotación agrícola, ganadera o forestal a que está siendo destinado el predio se encuentre en conformidad con el uso de la cosa según los términos o el espíritu del contrato, atendido lo pactado por las partes, los usos que la cosa está naturalmente destinada o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país, de acuerdo a lo señalado por el artículo 1938 del Código Civil. Por lo tanto, en todos los casos en que por las condiciones propias de la cosa arrendada se pueda presumir su legítima explotación agrícola, el problema estará solucionado desde antes, toda vez que la sola aptitud agrícola, ganadera o forestal, con prescindencia de la voluntad de las partes, limita la aplicación de la Ley 18.101.
b. Inmuebles fiscales
Los inmuebles fiscales se encuentran regulados en las disposiciones del D.L N° 1939. Conforme con esta normativa especial, el arrendamiento de inmuebles fiscales presupone la existencia de una solicitud realizada por un particular, respecto de la cual debe recaer un acto administrativo que fija las condiciones de la relación, la cual se perfecciona una vez transcurridos 15 días desde la notificación sin que se hubieren realizado reparos a su contenido por parte de éste. Cabe destacar que, tratándose de una relación regida por el Derecho público, nos encontramos fuera del ámbito de la autonomía privada, expresándose esta situación en la aplicación del principio de legalidad y en el reconocimiento de potestades exorbitantes para la Administración.
c. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo
Respecto a este tipo de viviendas, no es posible incluirla en los inmuebles regulados por la ley 18.101. El legislados, al dictar la normativa, lo que pretendió fue dotar de cierta protección al arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada cuando ésta le sirva de vivienda o le permita el desarrollo continuo o permanente de actividades no agrícolas en el bien raíz arrendado, situación que no existe en el arrendamiento de bienes raíces cuando lo que persiga el arrendatario sea procurarse el goce de una cosa en forma transitoria para fines de descanso o turismo.
d. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje
Esta excepción se encuentra construida a partir de dos elementos, uno que mira a la condición de una de las partes que entabla la relación (que se trate de un hotel, residencia u otra empresa con similar giro), el cual resultará generalmente de fácil determinación; y otro establecido en consideración al contenido mismo de la relación creada, exigiendo que se trate de un contrato de hospedaje. En tales términos, el elemento que reviste algún tipo de complejidad a fin de poder determinar la aplicación de la excepción es la existencia de un contrato de hospedaje.
e. Estacionamiento de automóviles y vehículos.
A fin de determinar correctamente la aplicación de la excepción es necesario hacer algunas precisiones, toda vez, que, como señala Castellón, la exclusión de los contratos de arrendamientos de estacionamientos supone que su objeto esté referido “en forma precisa al estacionamiento, ya como objeto único del contrato, ya como objeto principal o como objeto secundario (incluso accesorio) a cuyo objeto las partes han acordado someterse a un pacto especial[2]”.
Acorde a lo señalado, la principal dificultad de interpretación provendrá de la determinación sobre que es un “estacionamiento”, dado que el concepto mismo no designa una naturaleza especial de inmueble, si no sólo su destinación, que es conferida por las partes al momento de celebrar el contrato y no cuenta con una estabilidad absoluta, pudiendo dejar de tenerla con posterioridad o asumirla un inmueble que naturalmente no la tiene. Por esta razón, lo relevante para la aplicación de la excepción es que las partes hayan contratado precisamente para dar al inmueble tal finalidad, excluyéndose de la situación excepcional aquellos casos en que se arrienda un edificio de estacionamiento cuando este arrendamiento tenga por finalidad del desarrollo de actividades comerciales o industriales por parte del arrendatario (como ocurriría si arrienda el edificio con la finalidad de subarrendar los estacionamientos que éste tiene) o cuando el estacionamiento sea una utilidad adicional del inmueble, cuyo influjo en el contrato no baste para crear un estatuto especial a su respecto[3].
f. Las viviendas regidas por la ley Nº19.281[4]:
La mayor diferencia entre la Ley 19.2081 y la Ley 18.101 radica en sus aspectos procesales. De esta forma, a diferencia de lo que ocurre en la Ley N°18.101, las controversias que se susciten entre las partes, incluidas las relativas al cumplimiento, resolución, terminación anticipada del contrato, indemnizaciones de perjuicios, fijación de la fecha en la cual deberá restituirse la vivienda, prestaciones mutuas, y aquellas relativas a la interpretación del contrato, serán de competencia necesaria de un Juez Árbitro de Derecho, que en cuanto al procedimiento, tendrá las facultades del arbitrador a que se refiere el artículo 233 del Código Orgánico de Tribunales. Se trata, en consecuencia, de una materia de arbitraje forzoso, donde la misma ley se encarga de establecer que el árbitro tendrá la calidad de árbitro mixto.
De acuerdo al listado señalado anteriormente, las normas de la Ley 18.101 son aplicables al arrendamiento de inmuebles destinados a la “casa-habitación” o vivienda, oficinas, restaurantes, casas de eventos, establecimientos industriales y comerciales, entre otros.
Respecto a los establecimientos comerciales, es interesante destacar el llamado “derecho a llaves”, que suele incluirse en el contrato, fijando una renta por él. La ley no lo define, siendo una costumbre mercantil. Al respecto, señala un fallo de la Corte de Antofagasta de junio de 1992 que “El llamado “derecho de llaves” es una creación emanada de la costumbre comercial, la que ha consagrado por una reiterada praxis esta institución y ha considerado que los elementos fácticos que la integran son “el prestigio alcanzado por un establecimiento comercial, el volumen de ventas probables, la ubicación del local, la clientela que exista o pueda formarse o que pudiere aumentarse”; aspectos suyos que son más bien subjetivos y que, por ende, el propio arrendatario con la prudencia de un buen padre de familia debe valorar antes de aceptar el pago de ese derecho de llave y que no puede a posteriori alegar ignorancia o error en una decisión libremente consentida. El derecho de llave es el traspaso de un bien intangible a un arrendatario para que éste se apropie de él y con ello pueda valorar en mejor medida el probable éxito que tendrá una actividad comercial y pueda disminuir el riesgo de una desafortunada gestión comercial”[5]
Existen ciertos bienes urbanos que no pueden darse en arrendamiento, de acuerdo a lo establecido por el autor Carlos Ducci, aquellos inmuebles en los que se construyen edificaciones, no pueden darse en arrendamiento, mientras éstas no concluyan y sean debidamente recibidas[6]. Al efecto, dispone el inc. 1º del art. 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: “Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total”. Por ende, mientras el propietario de la edificación nueva no cuente con la resolución municipal que apruebe la recepción final o parcial de las obras, no podrá arrendar el inmueble.
¿Qué ocurre en caso de contravención de la norma?
Se deberá aplicar el 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de acuerdo a lo ordenado en el artículo 145 de la 18.101; “Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total. Los inmuebles construidos o que se construyan, según los permisos municipales, para viviendas no podrán ser destinados a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobación de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere. No se considerará alteración del destino de un inmueble la instalación en él de pequeños comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinación subsiste como habitacional. Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artículo 20, la infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá sancionarse, además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepción, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que decretará el Alcalde, a petición del Director de Obras Municipales.
[1] Ley 18.101 artículo 2
[2] Castellón Munita, Juan Agustín. “Leyes aplicables al Contrato de Arrendamientos de Predios Urbanos”. Gaceta Jurídica. 212 feb. 1998, p .78
[3] Castellón Munita, Juan Agustín. “Leyes aplicables al Contrato de Arrendamientos de Predios Urbanos”. Gaceta Jurídica. 212, feb. 1998, p. 78
[4] La Ley 19.281, establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa; financiado a través del sistema de cuentas de ahorro metódico, regulado por la citada ley (se trata del comúnmente llamado “leasing para la vivienda”). Publicada en el Diario Oficial Nº 34.749, de 27 de diciembre de 1993
[5] Repertorio, Tomo VIII, p. 68.
[6] Ducci Claro, Carlos, ob. cit., p. 32.